Günümüzde taşınır ya da taşınmaz mallar üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olması oldukça yaygındır. Bu gibi durumlarda, ortaklar arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklar, izaleyi şuyu yani ortaklığın giderilmesi davası yoluyla çözüme kavuşturulmaktadır. Özellikle anlaşma yoluyla çözülemeyen durumlarda, mahkeme kararıyla satış ya da aynen taksim suretiyle çözüm aranır.
Ortaklar arasında aynen taksim yoluyla bir paylaşım mümkün olmadığında ya da paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına; bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Ancak kimi durumlarda malın niteliği gereği aynen taksim mümkün değildir ve bu durumda satış suretiyle izale i şuyu yoluna gidilir.
Bu yazımızda, izaleyi şuyu davası sürecini, dava şartlarını, görevli mahkemeyi, satış prosedürünü ve önalım hakkı gibi önemli detayları ele alacağız. Hukuki bilgi arayanlar ve uygulamada karşılaşabileceği sorunlara dair yol haritası arayanlar için kapsamlı bir kaynak sunmayı amaçlıyoruz.
İzaleyi Şuyu Nedir?
Hukuki terminolojide izaleyi şuyu, bir diğer ifadeyle “ortaklığın giderilmesi davası”, birden fazla kişi arasında ortak mülkiyete konu olan taşınır veya taşınmaz malda ortaklığın sona erdirilmesini amaçlayan dava türüdür. Paylı mülkiyetin ya da elbirliği mülkiyetinin devamı, taraflar arasında çoğu zaman sorunlara yol açabilir. Bu gibi durumlarda taraflar, kendi hissesini serbestçe kullanmak veya değerlendirmek isterken, diğer ortaklarla uyuşmazlığa düşebilir.
İzaleyi şuyu davası, bu uyuşmazlıkların çözümünde önemli bir hukuki araçtır. Tarafları için benzer sonuçlar doğuran bu dava türü, ya aynen taksim yoluyla ya da satış suretiyle izale i şuyu şeklinde sonuçlandırılır. Hâkim, öncelikle malın fiziksel olarak paylaşımının mümkün olup olmadığını değerlendirir. Aynen taksimin mümkün olup olmadığına karar verilirken, malın niteliği, ekonomik değer kaybına uğrayıp uğramayacağı ve kullanılabilirliği göz önünde bulundurulur.
Eğer hukukî bir ortak malın aynen taksim suretiyle bölünmesi mümkün olmazsa, hâkim bu durumda satış suretiyle giderilmesine karar verir. Bu durumda, malın bulunduğu yerdeki görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Satıştan elde edilecek gelir, ortaklar arasında hisseleri oranında paylaştırılır.
Özellikle mal üzerinde bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçalar varsa, bu unsurların kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık çıkabilir. Bu durumda, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması gerekebilir. Böylece bütünleyici parçalar üzerindeki mülkiyet netleşir ve izale i şuyu süreci daha sağlıklı bir şekilde yürütülür.
Sonuç olarak, izaleyi şuyu kavramı, mülkiyet hakkının bireyselleştirilmesi sürecinde önemli bir rol oynamakta ve mal ortaklığının devam etmesini istemeyen taraflara hukuki bir çözüm sunmaktadır.
İzaleyi Şuyu Davası
İzaleyi şuyu davası, ortak mülkiyete konu olan malın paylaşılması ya da satılarak bedelinin ortaklara dağıtılması amacıyla açılan hukuki bir süreçtir. Ortaklar arasında anlaşma yoluyla bir paylaşım sağlanamazsa ve paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, duruma müdahale eder. Bu dava, ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi ve mülkiyet hakkının bireyselleştirilmesini amaçlar.
Uygulamada en sık karşılaşılan durum, taşınmaz mallar üzerindeki ortaklıktır. Tarla, arsa, konut ya da ticari nitelikli taşınmazlar üzerinde birden fazla kişinin pay sahibi olması, zamanla kullanım, tasarruf ya da gelir paylaşımı gibi konularda ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle, taraflardan biri ya da birkaçı ortaklığın sona ermesini talep edebilir.
İzale i şuyu davasında, hâkim öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir. Bu değerlendirme sırasında taşınmazın ekonomik bütünlüğü, fiilî kullanımı, imar durumu gibi unsurlar dikkate alınır. Eğer hukukî bir ortak malın aynen taksim edilmesi mümkün değil ise, o zaman satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Bu satış, genellikle açık artırma yoluyla gerçekleştirilir.
Dava sırasında dikkat edilmesi gereken önemli hususlardan biri de, ortaklar arasında bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçalar üzerinde mülkiyetin kime ait olduğu hususu tartışma konusuysa, öncelikle muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması gerekebilir. Bu tespit yapılmadan izaleyi şuyu süreci sağlıklı ilerleyemez.
Yine unutulmamalıdır ki, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz. Örneğin, taşınmaz üzerinde kurulu bir aile konutu varsa ya da paylaşım geçici olarak büyük zarara yol açacaksa, mahkeme istemi reddedebilir.
İzaleyi şuyu davası, hem taşınmaz hem de taşınır mallar açısından uygulanabilir. Ancak uygulamada taşınmazlara ilişkin davalar çok daha yaygındır. Dava, malın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır ve görevli mahkeme her zaman sulh hukuk mahkemesidir.
İzaleyi Şuyu Davası Ne Kadar Sürer?
İzaleyi şuyu davası, birçok hukuki unsurun değerlendirilmesi gereken teknik bir dava türüdür. Bu nedenle, süresi davanın niteliğine, malın durumuna, ortaklar arasındaki anlaşmazlık düzeyine ve mahkemenin iş yüküne bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Ancak genel bir değerlendirme yapacak olursak, bir izaleyi şuyu davası ortalama 6 aydan başlayıp 1,5 yıla kadar sürebilir.
Süreci etkileyen başlıca unsurlar arasında, ilk etapta malın aynen taksimin mümkün olup olmadığının değerlendirilmesi gelir. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle malın fiziksel olarak bölünüp bölünemeyeceğini analiz eder. Eğer hukukî bir ortak malın aynen taksim edilmesi mümkün olmazsa, dava doğrudan satış suretiyle giderilmesine karar verilerek devam eder. Bu, süreci nispeten hızlandırabilir.
Ancak bazı durumlarda, ortaklar mal üzerindeki bazı unsurlar konusunda ihtilafa düşebilir. Örneğin, bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçalar üzerinde mülkiyetin kime ait olduğu hususu ortaklar arasında tartışma konusu olabilir. Bu durumda mahkeme, öncelikle muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması gerektiğini belirterek asıl davayı bekletmeye alabilir. Bu da sürecin birkaç ay daha uzamasına neden olabilir.
Ayrıca, bazı ortaklar anlaşma yoluyla ya da sulh yoluna gitmeyi tercih edebilir. Bu gibi durumlarda dava açılmadan önce veya dava açıldıktan sonra uzlaşmaya varılması hâlinde süreç çok daha kısa sürede tamamlanabilir. Ancak paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim müdahalesi kaçınılmaz hale gelir ve dava süreci uzar.
Davanın satışla sonuçlanması durumunda, mahkemenin satış kararı vermesinden sonra satış işlemleri ve bedelin paylaştırılması da ek süre gerektirir. Özellikle açık artırma süreci, ilanın yapılması, tekliflerin toplanması ve bedelin ortaklara dağıtılması gibi işlemler, birkaç ay daha sürebilir.
Sonuç olarak, izaleyi şuyu davası sabır ve hukuki bilgi gerektiren bir süreçtir. Her ne kadar dava süresi ortalama bir zaman dilimi içinde tamamlanabilse de, tarafların tutumu ve malın niteliği süreci doğrudan etkileyen temel faktörlerdir.
İzaleyi Şuyu Davası Nasıl Açılır?
İzaleyi şuyu davası, mal üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla, ortaklardan herhangi biri tarafından bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Burada dikkat edilmesi gereken temel husus, görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve yetkili mahkeme, ortak mülkiyete konu olan malın bulunduğu yer mahkemesidir.
Dava açma süreci, genel hatlarıyla aşağıdaki aşamalardan oluşur:
- Dilekçenin Hazırlanması: Davacı ortak, dava dilekçesinde; ortaklığın sona erdirilmesini talep ettiğini açıkça belirtmeli, malın tapu bilgileri, pay oranları ve varsa diğer ortakların kimlik bilgilerini sunmalıdır. Dilekçede ortaklığın aynen taksim suretiyle izale i şuyu ortaklığın giderilmesi davası veya bu mümkün değilse satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi talep edilir.
- Aynen Taksim Talebi: Öncelikle aynen taksim suretiyle izale i şuyu ortaklığın giderilmesi davası açılır; hâkim bu paylaşımın mümkün olup olmadığını değerlendirir. Aynen taksimin mümkün olup olmadığı bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Eğer bu yolla paylaşım mümkün değildir ise, satış yoluna gidilir.
- Delil ve Belgelerin Sunulması: Davaya konu taşınmazın tapu kaydı, mevcutsa kullanım planı, ortaklara ait belgeler ve uyuşmazlık varsa muhdesatın aidiyetine ilişkin iddialar, delil olarak sunulmalıdır. Çünkü bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçalar üzerinde mülkiyetin kime ait olduğu hususu ortaklar arasında tartışma konusu olabilir.
- Yargılama ve Karar: Mahkeme, tarafları dinledikten ve bilirkişi raporlarını değerlendirdikten sonra karar verir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, ya aynen taksim ya da satış yoluyla ortaklığın giderilmesine hükmeder. Değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.
- Satış Süreci (Gerekirse): Hâkim satış suretiyle izale i şuyu kararı verirse, açık artırma yoluyla satış yapılır ve elde edilen gelir, ortaklara pay oranlarına göre dağıtılır.
Ayrıca dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta da, bazı durumlarda uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz. Örneğin; aile konutu olması, geçici bir proje nedeniyle malın birlikte kullanılmasının zaruri olması gibi hallerde, mahkeme istemi reddedebilir ya da süreci erteleyebilir.
Özetle, izaleyi şuyu davası, hukuken geçerli bir taleple ve usulüne uygun delillerle başlatılmalı; sürecin etkin şekilde yürütülmesi için hukuki danışmanlık alınması önerilir.
İzale-i Şuyu Satış Prosedürü
Mahkeme, ortak mülkiyete konu taşınmazın ya da taşınırın aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirdikten sonra, bu paylaşım şeklinin mümkün olmadığına karar verirse, satış suretiyle izale i şuyu yoluna gidilmesine hükmeder. Bu aşamada, izlenecek yol, satış prosedürünün hukukî çerçevede ve şeffaf bir biçimde işletilmesini içerir.
İzale-i şuyu davasında satış süreci şu şekilde işler:
- Satış Kararının Verilmesi: Mahkeme, malın aynen bölünmesinin mümkün olmadığını tespit ettiğinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verir. Bu karar, ortakların iradesine bağlı değildir. Taraflar anlaşamamış olsa dahi, satış zorunlu olarak gerçekleştirilir.
- Satış Memuru Görevlendirilmesi: Sulh hukuk mahkemesi, satış işlemleri için icra müdürlüğünü veya satış memurluğunu görevlendirir. Bu makam, ihalenin yönetilmesinden ve satış bedelinin adil şekilde belirlenmesinden sorumludur.
- Satışın İlanı: Taşınmazın satışı, genellikle açık artırma usulüyle gerçekleştirilir. Satış ilanı, resmi ilan platformlarında ve yerel gazetelerde yayımlanır. İlanlarda malın açık adresi, tapu bilgileri, tahmini değeri ve artırma şartları açıkça belirtilir.
- Açık Artırma ve Satış: Belirlenen gün ve saatte artırma yapılır. En yüksek teklifi veren kişi, malın yeni sahibi olur. Bu noktada satış bedeli üzerinden gerekli vergiler ve harçlar düşüldükten sonra kalan miktar, tarafların pay oranlarına göre dağıtılır.
- Denkleştirme Durumu: Artırma sonucunda bazı ortaklar satışa katılarak taşınmazı satın alabilir. Bu durumda, mahkeme değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir hükmü doğrultusunda hareket eder.
- Payların Dağıtılması: Satıştan elde edilen gelir, ortakların hisseleri oranında dağıtılır. Eğer bu aşamada taraflar arasında gelir paylaşımı konusunda bir uyuşmazlık çıkarsa, ayrıca bir tespit davası gündeme gelebilir.
Ayrıca, malın üzerinde bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçalar bulunuyorsa ve bu parçaların kime ait olduğu tartışmalıysa, yine süreç öncesinde veya sırasında muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması gerekebilir.
Unutulmamalıdır ki, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz. Örneğin, taşınmazın satılması taraflardan biri için büyük ekonomik zarara yol açacaksa, hâkim bunu dikkate alabilir. Ancak genelde mahkemeler bu tür durumlara istisna olarak yaklaşır.
Sonuç olarak, izaleyi şuyu kapsamında uygulanan satış prosedürü, hem hukuki hem de pratik yönleriyle dikkatli yönetilmesi gereken bir süreçtir. Tarafların bu süreçte hak kaybına uğramamaları için süreci doğru takip etmeleri önem arz eder.
İzaleyi Şuyu Davasında Önalım Hakkı
İzaleyi şuyu davası sürecinde önemli bir husus da, ortakların önalım hakkı (şufa hakkı) konusudur. Bu hak, paylı mülkiyette, ortaklardan birinin hissesini üçüncü kişilere satması hâlinde diğer ortaklara öncelikli alım hakkı tanıyan bir haktır. Ancak, izale-i şuyu kapsamında gerçekleşen satış suretiyle izale i şuyu durumlarında bu hak bazı yönleriyle sınırlıdır.
Şöyle ki, izale-i şuyu kapsamında yapılan satış, genellikle mahkeme kararıyla ve açık artırma yoluyla gerçekleştirilir. Bu nedenle, burada yapılan satış önalım hakkının kullanılabileceği bir satış türü değildir. Yani, ortaklar arasından biri satış sonucunda mülkiyeti kazanırsa, diğer ortakların “önalım hakkı” iddiasında bulunması mümkün olmaz. Çünkü bu tür satışlar, mahkeme kararıyla yapılan icrai satışlar kategorisine girer ve önalım hakkı bu satış türlerinde uygulanmaz.
Ancak, dava dışında bir ortak, hissesini özel bir sözleşmeyle başka bir kişiye satmışsa, bu durumda öncelikle aynen taksim suretiyle izale i şuyu ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce ya da süreç devam ederken diğer ortakların önalım hakkı gündeme gelebilir. Bu durumda, taşınmaz satıldıktan sonra tapuya tescilden itibaren 3 ay içinde ve her hâlükârda 2 yıl içinde önalım davası açılması gerekir.
Bununla birlikte, izale-i şuyu davasında, paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, ya aynen taksim ya da satış suretiyle karar verirken, ortaklardan biri taşınmazı satın alırsa ve bu satın alma işlemi ihale yoluyla gerçekleşmişse, bu bir kamu satışıdır ve yine önalım hakkı kullanılamaz.
Bu nedenle, uygulamada sıkça görülen karışıklıkların önüne geçmek için izale i şuyu davasında önalım hakkı kavramının sınırları iyi anlaşılmalıdır. Taşınır veya taşınmaz malda önalım hakkı, yalnızca özel nitelikteki satışlar için geçerli olup, mahkeme yoluyla yapılan açık artırma satışlarında devre dışı kalır.
Sonuç olarak, izaleyi şuyu sürecinde önalım hakkı yalnızca bazı özel durumlarda gündeme gelir. Bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçalar üzerinde mülkiyetin kime ait olduğu hususu ortaklar arasında tartışma konusu olsa da, satış açık artırmayla yapılmışsa diğer ortakların bunu önleme veya geri alma gibi bir hakkı bulunmaz.
Sonuç
Ortak mülkiyete konu olan taşınır veya taşınmaz mallar üzerinde yaşanan anlaşmazlıklar, özellikle tarafların paylaşım konusunda uzlaşamaması hâlinde ciddi sorunlara yol açabilir. Bu gibi durumlarda başvurulan hukuki yol olan izaleyi şuyu, yani ortaklığın giderilmesi davası, hem mülkiyet hakkının bireyselleştirilmesini sağlar hem de tarafların mağduriyetini ortadan kaldırır.
Mahkeme sürecinde öncelikli olarak aynen taksim yoluyla çözüm aranır; ancak bu mümkün değil ise, satış yoluna gidilerek elde edilen bedelin ortaklara paylaştırılması sağlanır. Süreç boyunca görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve dava malın bulunduğu yerde açılır. Dava sırasında, paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın nasıl bölüneceğine ya da satılacağına karar verir.
Ayrıca, taşınmazın fiziksel durumu, üzerinde bulunan yapılar ve bu yapıların kime ait olduğu gibi hususlar da dikkate alınır. Gerekli hâllerde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılarak bu tür ihtilaflar netleştirilir. Tüm bu süreçte, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz ve dava hem şekli hem de maddi açıdan dikkatle yürütülmelidir.
Sonuç olarak, izaleyi şuyu davası, tarafları için benzer sonuçlar doğuran, kapsamlı ve dikkatle takip edilmesi gereken bir süreçtir. Uzman desteği alınması ve her adımın doğru yönetilmesi, hak kaybının önlenmesi açısından büyük önem taşır.
